Parte I

Impianto elettrico condominiale requisiti per i lavori

Affrontiamo oggi il tema “impianto elettrico condominiale requisiti per i lavori”, perché si tratta di un argomento discusso e su cui c’è ancora molta confusione.
Quali devono essere i requisiti di un impianto elettrico condominiale?
Quali requisiti deve avere l’impianto elettrico condominiale per far funzionare i beni che sono in proprietà comune (illuminazione delle scale, ascensore, autorimesse…)?
Iniziamo specificando che la natura dell’impianto elettrico condominiale è comune, ovvero deve servire le cose comuni. Questa caratteristica è primaria ed è specificata dall’art. 1117 n. 3 c.c., che definisce i luoghi comuni come:
“Fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza”.
In altre parole, l’impianto si ritiene condominiale dal punto in cui viene consegnata l’energia dal fornitore, fino alle diramazioni verso le unità immobiliari che hanno proprietà esclusiva.
Fin qui tutto bene, ma anche in questo caso, l’impianto elettrico condominiale deve possedere dei requisiti specifici in termini di sicurezza, deve essere efficiente e ben organizzato, adeguato alle necessità della committenza e garantire continuità funzionale. Al pari dell’installazione, quindi, anche la manutenzione deve essere eseguita con scrupolo e metodo.

Chi li definisce e chi li dichiara?

Sono due le figure centrali: il progettista e l’installatore.
Queste due figure potrebbero anche coincidere, sia in termini di professionalità, che di responsabilità se succedono incidenti.
La procedura di realizzazione è abbastanza classica, ovvero l’amministratore ordina che vengano eseguiti lavori sull’impianto elettrico condominiale, ad un’impresa abilitata e inscritta nei specifici registri tenuti dalla Camera di Commercio.

Può trattarsi di modifiche, di rifacimenti o di adeguamenti, che naturalmente comportano la redazione di un progetto, realizzato da un tecnico-progettista competente.

Il progettista elabora il progetto e l’installatore realizza l’impianto a regola d’arte.

Come mettere a norma impianto elettrico datato

Capita molto spesso che gli impianti elettrici condominiali siano vecchi, se non addirittura vetusti e siano così sprovvisti della documentazione Di.Co., la dichiarazione di conformità degli impianti.
Come mettere a norma un vecchio impianto elettrico condominiale in questo caso?
Si tratta di un’opera di manutenzione straordinaria, che comprende l’adeguamento normativo, ovvero si deve portare l’impianto a norma di legge.
L’iter prevede che l’opera venga approvata (art.1136 c.c.) con il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea condominiale o di almeno metà del valore del condominio.
Alla fine di questo articolo vedremo però che possono esserci delle eccezioni a questa regola.
È quindi stabilito che i lavori vengano eseguiti da imprese abilitate sulla base di un progetto realizzato da un tecnico competente. La spesa viene sostenuta da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (salvo ipotesi di condominio parziale).
Come ogni intervento, la ristrutturazione dell’impianto elettrico condominiale deve essere realizzato secondo normativa e a regola dell’arte, al termine dei lavori, la ditta rilascia al committente la Dichiarazione di conformità (Di.Co.) degli impianti elettrici realizzati.
Una parentesi: eseguire il rifacimento dell’impianto elettrico condominiale “a regola d’arte” significa rispettare le norme legislative e regolamentari in vigore, più le UNI e le CEI di riferimento.

Impianto elettrico condominiale i requisiti

In tema di impianto elettrico condominiale e requisiti, è bene approfondire cosa sono la Di.Co e la Di.Ri.
Al termine della realizzazione delle opere, deve essere rilasciata una Di.Co., nella quale l’impresa dichiara che l’impianto è stato realizzato (o manuntenuto) nel rispetto delle norme tecniche, legislative e regolamentari in corso.
Qui è bene fare una distinzione temporale, perché per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore del DM n. 37 del 2008 la Di.Co. viene sostituita dalla dichiarazione di rispondenza (Di.Ri) dell’impianto elettrico alla regola dell’arte.

Chi rilascia le dichiarazioni? Il tecnico che possiede i requisiti previsti dallo stesso decreto, ovviamente a condizione che gli impianti siano certificabili.
Importante: possedere la Di.Co o la Di.Ri è una delle condizioni per rilasciare il certificato di agibilità in prima istanza o il suo rinnovo.

Manutenzione dell’impianto elettrico condominiale, messa a terra e ruolo dell’amministratore

Partiamo da un punto chiaro: ogni condominio deve avere la messa a terra, è obbligatorio. Qualora la messa a terra non fosse presente, il condominio deve adeguarsi e la ripartizione delle spese viene fatta secondo la definizione di “bene comune” (Articoli 1117, 1123, 1124 c.c.).
In altre parole, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini, secondo la tabella millesimale.
In termini generali, il responsabile della manutenzione del condominio è l’amministratore, che può richiedere richiedere all’impresa che svolge le opere il rispetto delle normative di riferimento.

L’amministratore deve conservare la dichiarazione di conformità insieme agli allegati obbligatori, come lo schema dell’impianto.
La documentazione tecnica deve essere sempre aggiornata con gli interventi eseguiti nel corso del tempo, sia per avere uno storico, che per comunicare alle imprese che interverranno in futuro quali sono gli interventi realizzati e le dichiarazioni di conformità in possesso.
L’amministratore è il legale rappresentante del condominio, e quindi deve adoperarsi affinché le parti comuni siano sempre efficienti e non creino pericolo alle persone e agli spazi.
È suo compito tenere il registro di anagrafe condominiale deve inserire i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio, una corretta e puntale manutenzione degli impianti elettrici condominiali è essenziale.

Riassumiamo le principali norme tecniche UNI e CEI di riferimento

• UNI 10144 “Classificazione dei servizi di manutenzione”.
• UNI 10145 “Definizione dei fattori di valutazione delle imprese fornitrici di servizi di manutenzione”.
• UNI 10146 ”Criteri per la fornitura di un contratto per la fornitura di servizi finalizzati alla manutenzione”.
• UNI 10147 “Manutenzione terminologia”.
• UNI 10148 “Manutenzione. Gestione di un contratto di manutenzione”.
• UNI 10224 “Manutenzione, Principi generali della funzione manutenzione”.
• UNI 10366 “Manutenzione. Criteri di progettazione della manutenzione”.
• UNI 10388 “Manutenzione. Indici di manutenzione”.
• UNI 10854 “Manutenzione. Sistema informativo di manutenzione”.
• UNI 10874 “Criteri di stesura dei manuali d’uso e di manutenzione”.
• CEI EN 50110-1 “Esercizio degli impianti elettrici”.
• CEI 11-27 “ Esecuzione dei lavori su impianti elettrici a tensione nominale non superiore a 1000 V in corrente alternata ed a 1500V in corrente continua”.
• CEI 11-27/1 “ Esecuzione dei lavori elettrici – Parte 1: Requisiti minimi di formazione per lavori non sotto tensione su sistemi di Categoria 0, I, II, e III e lavori sotto tensione su sistemi di categoria 0 e I”.
• CEI 64-8 “Impianti elettrici utilizzatori a tensione non superiore a 1000V in corrente alternata ed a 1500V in corrente continua”.
• Guida CEI 0-10 “Guida alla manutenzione degli impianti elettrici.”

Serve sempre l’assenso dell’assemblea condominiale per operare sull’impianto elettrico?

Le basi per dire di sì ci sono, ma ha fatto storia la sentenza n. 14300 della Cassazione che ha considerato i lavori da eseguire sull’impianto elettrico condominiale come “attività di manutenzione urgente”. Di conseguenza è stabilito che “l’amministratore può provvedere direttamente senza necessità di una previa autorizzazione assembleare”.
In altre parole, l’amministratore può procedere anche senza delibera dell’assemblea.
La decisione si basa su un verbo, perché secondo l’articolo 1135 c.c., l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea.
Il verbo “riferire” non presuppone che l’assemblea possa ratificare la decisione dell’amministratore, ovvero opporsi. Questa sentenza ha fatto storia perché ha cambiato il rapporto decisionale.
È comunque importante specificare che le opere di adeguamento dell’impianto elettrico condominiale possono essere eseguite solo se c’è un plafond economico disponibile per realizzare, che dipende naturalmente dalle disponibilità dei singoli condomini.
In questo articolo abbiamo trattato il tema: “impatto elettrico condominiale requisiti per i lavori”, analizzando la figura dell’amministratore, la natura dei lavori e anche il rapporto con i condomini in termini di accettazione delle opere e di spesa.

Qui link all’articolo II

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