Garanzia di conformità degli Impianti nel trasferimento degli immobili

La garanzia di conformità degli impianti nel trasferimento degli immobili è un tema di grande attualità e si lega al decreto ministeriale n. 37 del 22 gennaio 2008. La questione interessa soprattutto i documenti, ovvero gli obblighi documentali che devono essere rispettati quando avviene un trasferimento d’immobili. In particolare la questione si concentra su questa domanda: “Se l’immobile è privo di tale documentazione può essere dichiarato non commerciabile?”

Garanzia di conformità degli impianti nel trasferimento degli immobili: Cosa dice la Norma

Per fare chiarezza cerchiamo di capire cosa dichiara la normativa, ovvero quale è il contenuto del DM 37/2008. Innanzitutto questo decreto si applica agli impianti elettrici posti a servizio degli edifici, indipendentemente da quale è la loro destinazione d’uso, agli impianti che si trovano all’interno degli edifici e anche alle relative pertinenze.

Nel dettaglio si tratta di:

1. Impianti elettrici, quindi di produzione, di trasformazione, di trasporto e di conseguente distribuzione dell’energia elettrica. Rientrano nel caso gli impianti di protezione contro le scariche atmosferiche e tutti gli impianti d’automazione dei cancelli, delle porte e delle barriere;
2. Impianti di riscaldamento e di climatizzazione;
3. Impianti radiotelevisivi, impianti elettronici e antenne;
4. Impianti per la distribuzione e l’impiego del gas;
5. Impianti idrici e sanitari
6. Impianti di sollevamento di persone quindi ascensori, montacarichi, scale mobili e affini;
7. Impianti di protezione antincendio.

Cosa dice il DM 37/2008 in relazione alla garanzia di conformità degli impianti nel trasferimento degli immobili?

Il decreto in relazione alla garanzia di conformità degli impianti nel trasferimento degli immobili individua innanzitutto quali sono le imprese abilitate, ovvero le attività iscritte al registro delle imprese o albi specifici che sono abilitate ad operare.

Tale abilitazione è cruciale perché chi ordina i lavori, quindi il committente deve affidare i lavori a tali imprese, con sola esclusione degli interventi ordinari degli impianti. Il decreto non si applica invece a quegli impianti già soggetti a requisiti di sicurezza specifici, previsti dalla normativa.

Il decreto stabilisce quindi che chi procede all’installazione, alla trasformazione e all’ampliamento degli impianti descritti debba essere un professionista iscritto agli albi professionali oppure un responsabile tecnico dell’impresa installatrice. Il progetto CEI 0-2, deve essere corredato degli schemi d’impianto e dei disegni della planimetria, quindi deve contenere una completa relazione tecnica con descritta la consistenza degli impianti, qual materiali vengono utilizzati e quali componenti. Il progetto viene quindi depositato presso gli uffici del comune secondo termini variabili dalla tipologia di permesso edilizio richiesto.

Una volta completati i lavori l’impresa installatrice deve verificare che la normativa sia stata rispettata e rilascia la dichiarazione di conformità e una relazione dei materiali impiegati.

La dichiarazione Di.Co. può anche essere sostituita da una dichiarazione detta di “rispondenza” ( Di.Ri.); nel caso in cui gli impianti siano stati eseguiti prima dell’entrata in vigore del decreto, oppure nel caso in cui la conformità non possa più essere reperita.

Perché queste dichiarazioni sono importanti ai fini garanzia di conformità degli impianti nel trasferimento degli immobili?

Qui viene il punto della situazione, perché alla luce della garanzia di conformità degli impianti nel trasferimento degli immobili, il decreto che stiamo analizzando prevede che quando il committente va a richiedere l’allacciamento alle forniture, siano essere di gas, energia elettrica o d’acqua, è tenuto a consegnare al distributore la copia di tali dichiarazioni entro 30 giorni dall’allacciamento. Se le dichiarazioni non vengono fornite entro il tempo stabilito, chi distribuisce le forniture può staccarle, previo congruo preavviso.

In difetto di tali dichiarazioni non può inoltre essere rilasciato il certificato d’agibilità dalle autorità competenti e anche questo è un punto cruciale.

Ma quello che ha suscitato più discussioni interessa la documentazione e si tratta dell’art.13 della normativa che stiamo analizzando.

In questo articolo sono state fissate delle norme relative alla documentazione, quindi:

• l’obbligo di conservare la documentazione amministrativa e tecnica e il libretto di uso e manutenzione degli impianti;
• l’obbligo di consegnare la documentazione all’avente causa in caso di trasferimento dell’immobile.

E questo è proprio il punto che ha acceso molti dibattiti, anche giuridici in tema di garanzia di conformità degli impianti nel trasferimento degli immobili. Perché con l’obbligo di passare la documentazione, di fatto chi vende garantisce la conformità degli impianti. In più l’atto di trasferimento contiene in allegato le dichiarazioni di conformità o di rispondenza.

Nel corso degli anni sono state sollevate molte osservazioni e i punti più importanti interessano soprattutto i vizi.

• Come va considerata la garanzia ai fini del contratto di compravendita immobiliare?
• E ancora, se tale garanzia o i documenti da allegare mancano, gli immobili sono alienabili?
• E infine, gli obblighi sono applicabili alla compravendita oppure anche ad atti quali la donazione?

Garanzia di conformità degli impianti nel trasferimento degli immobili: la posizione del Ministero

Per definire la situazione è utile sapere quale è la posizione espressa dal Ministero, che ha confermato l’applicazione della norma sia alla cessione a titolo oneroso, quindi vendita che gratuito, ad esempio alla donazione.

Il ministero ha quindi precisato che i documenti che devono essere consegnati sono quelli obbligatori, quindi:

• Il progetto e il collaudo dell’impianto;
• Il libretto d’uso e manutenzione (solo quello degli impianti di riscaldamento autonomo per le abitazioni civili)
• La dichiarazione di conformità o la dichiarazione di rispondenza

Il Ministero ha quindi ribadito che, il venditore va ad assumere la responsabilità, per ogni SPESA o DANNO che deriva dall’eventuale non conformità degli impianti in questione.

Ne deriva che le parti possono liberamente pattuire che tale responsabilità venga limitata o esclusa, a patto che i vizi non siano stati taciuti in malafede dal venditore.

Questa è la base di questo argomento ed è ciò che è importante conoscere in merito alla Garanzia di Conformità degli Impianti nel trasferimento degli immobili. Per informazioni precise ti invito a chiedere un consulto al tuo legale di fiducia.

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